Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?
Bất động sản hình thành trong tương lai là loại tài sản bất động sản đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn thành và chưa được nghiệm thu bàn giao, nhưng đã được phép giao dịch mua bán thông qua hợp đồng theo quy định của pháp luật. Đây là khái niệm được quy định rõ ràng trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014, cho phép người mua có thể ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán đối với các dự án bất động sản ngay khi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và chủ đầu tư đã có đủ điều kiện pháp lý để huy động vốn.
Nói cách đơn giản, đây là những căn nhà, căn hộ hoặc công trình xây dựng mà trên thực tế chưa tồn tại hoàn chỉnh, nhưng về mặt pháp lý đã được phép đem ra mua bán, chuyển nhượng. Người mua có thể sở hữu trước một phần hoặc toàn bộ giá trị tài sản thông qua hợp đồng ký kết với chủ đầu tư.
Tại sao bất động sản hình thành trong tương lai quan trọng trong ngân hàng?
Bất động sản hình thành trong tương lai đóng vai trò then chốt trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại tại Việt Nam vì những lý do sau:
-
Nhu cầu thị trường lớn: Với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản đô thị, phần lớn người mua nhà không đủ tài chính để thanh toán một lần mà cần vay ngân hàng. Bất động sản hình thành trong tương lai chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng dư nợ cho vay bất động sản.
-
Công cụ bảo đảm tín dụng: Tài sản này được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay mua nhà ở, giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro tín dụng khi cho vay với giá trị lớn và thời hạn dài (thường 15-25 năm).
-
Yêu cầu bảo lãnh bắt buộc: Theo quy định tại Thông tư số 16/2010/TT-NHNN và các văn bản sửa đổi bổ sung, ngân hàng cho vay mua bất động sản hình thành trong tương lai phải yêu cầu chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ hoàn thành xây dựng và bàn giao đúng chất lượng, đúng tiến độ.
-
Đóng góp vào tăng trưởng tín dụng: Phân khúc cho vay bất động sản hình thành trong tương lai là một trong những động lực chính thúc đẩy tăng trưởng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng trong những năm gần đây.
Cách hoạt động
Quy trình cho vay mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện theo các bước cụ thể:
Bước 1 — Kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án Ngân hàng xác minh chủ đầu tư có đầy đủ: giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp, dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, và đặc biệt là bảo lãnh từ ngân hàng thương mại hoặc tổ chức tín dụng khác.
Bước 2 — Ký hợp đồng và bảo lãnh Khách hàng ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, đồng thời chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng cho vay. Theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc bảo lãnh là điều kiện bắt buộc.
Bước 3 — Giải ngân theo tiến độ Ngân hàng giải ngân khoản vay theo tiến độ xây dựng của dự án thay vì giải ngân một lần. Cách thức này giúp bảo vệ người mua: nếu chủ đầu tư vi phạm cam kết, ngân hàng có quyền dừng giải ngân.
Bước 4 — Đăng ký giao dịch bảo đảm Tài sản bảo đảm (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán) phải được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật.
Ví dụ thực tế
Ví dụ 1 — Cho vay mua căn hộ: Khách hàng C muốn mua một căn hộ chung cư tại dự án khu đô thị mới đang trong giai đoạn xây dựng. Căn hộ có giá trị 2 tỷ đồng, Khách hàng C có sẵn 500 triệu đồng, cần vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng còn lại.
Quy trình thực hiện:
- Khách hàng C ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư Dự án X
- Ngân hàng A (ngân hàng cho vay) yêu cầu chủ đầu tư Dự án X cung cấp bảo lãnh của Ngân hàng B
- Ngân hàng A giải ngân theo tiến độ: đợt 1 (móng) 400 triệu, đợt 2 (tầng 10) 500 triệu, đợt 3 (tầng 20) 600 triệu
- Tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ, được đăng ký tại Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
Ví dụ 2 — Rủi ro khi không có bảo lãnh: Năm 2018, nhiều dự án condotel tại các tỉnh ven biển gặp khó khăn khi chủ đầu tư không bàn giao đúng tiến độ. Trong trường hợp này, nếu ngân hàng cho vay đã yêu cầu bảo lãnh đầy đủ từ đầu, người mua và ngân hàng có cơ sở pháp lý để đòi bồi thường từ bên bảo lãnh.
Phân biệt với thuật ngữ liên quan
| Tiêu chí | BĐS hình thành trong tương lai | BĐS đã hình thành (hoàn thiện) | Quyền tài sản phát sinh |
|---|---|---|---|
| Tình trạng vật lý | Đang xây dựng, chưa hoàn thiện | Đã xây xong, nghiệm thu | Phụ thuộc vào hợp đồng gốc |
| Điều kiện giao dịch | Phải có bảo lãnh ngân hàng | Không bắt buộc bảo lãnh | Phải đăng ký giao dịch bảo đảm |
| Pháp lý | Theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 | Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở | Theo Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự |
| Rủi ro cho người mua | Cao hơn (phụ thuộc tiến độ xây dựng) | Thấp hơn (tài sản đã tồn tại) | Trung gian |
| Tài sản bảo đảm | Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán | Chính bất động sản đó | Phụ thuộc loại quyền tài sản |
Câu hỏi thường gặp trong đề thi
-
Theo quy định hiện hành, điều kiện bắt buộc để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh là gì?
-
Khi cho vay mua bất động sản hình thành trong tương lai, ngân hàng phải yêu cầu bên nào thực hiện bảo lãnh? Nội dung bảo lãnh bao gồm những gì?
-
Ngân hàng thường áp dụng phương thức giải ngân nào đối với khoản vay mua bất động sản hình thành trong tương lai? Vì sao?
Tổng kết
Bất động sản hình thành trong tương lai là một trong những loại tài sản bảo đảm phổ biến và quan trọng nhất trong hoạt động cho vay tiêu dùng và cho vay bất động sản tại Việt Nam. Điểm mấu chốt cần ghi nhớ: ngân hàng cho vay mua bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc phải có bảo lãnh từ chủ đầu tư hoặc bên thứ ba, đồng thời tài sản bảo đảm phải được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định. Đây là nội dung kiến thức xuất hiện thường xuyên trong các đề thi tuyển dụng và thi chứng chỉ nghiệp vụ ngân hàng. Hãy ôn luyện kỹ các quy định pháp lý liên quan để nắm chắc điểm thi trọng tâm!