Tái định cư là gì?

Tái định cư là gì?

Tái định cư (tiếng Anh: Resettlement) là chính sách của Nhà nước nhằm bố trí chỗ ở mới, ổn định đời sống và sản xuất cho người dân bị thu hồi đất phục vụ các dự án đầu tư công hoặc dự án phát triển kinh tế - xã hội. Đây là một bộ phận cấu thành quan trọng trong chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, đảm bảo quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng và góp phần giữ ổn định trật tự xã hội. Khác với bồi thường thuần túy (chỉ chi trả giá trị tài sản bị thu hồi), tái định cư hướng đến việc tái thiết toàn diện sinh kế, bao gồm cả chỗ ở, việc làm và các điều kiện sống thiết yếu cho hộ dân.

Về bản chất, tái định cư là một công cụ của quản lý đất đai công (tiếng Anh: Public Land Management) và đầu tư công (tiếng Anh: Public Investment), đồng thời chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật về đất đai, ngân sách và thuế. Tại Việt Nam, khung pháp lý chính bao gồm Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024), Luật Đất đai năm 2013, các nghị định hướng dẫn như Nghị định 47/2014/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Luật Đầu tư công năm 2019. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt phương án bồi thường và kế hoạch tái định cư; nguồn kinh phí được trích từ ngân sách nhà nước, quỹ phát triển đất hoặc vốn của chủ đầu tư.

Trong phạm vi tài chính - ngân hàng, chi phí tái định cư được tính đúng, tính đủ vào tổng mức đầu tư dự án, làm cơ sở xác định nguồn vốn vay, kế hoạch giải ngân và phân bổ vốn đầu tư công hằng năm. Đối với doanh nghiệp, chi phí bồi thường và hỗ trợ tái định cư là chi phí hợp lý được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định tại Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Thuật ngữ tiếng Anh: Resettlement Lĩnh vực: Thuế & Tài chính công

Đặc điểm và phân loại

Tái định cư có những đặc điểm cơ bản giúp nhận biết và phân biệt với các chính sách khác trong nhóm bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

Đặc điểm cốt lõi

• Tính bắt buộc: Áp dụng khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Tính công bằng: Người dân được bố trí chỗ ở mới có điều kiện sống tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
• Tính đồng bộ: Khu tái định cư phải có hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, giao thông) và hạ tầng xã hội (trường học, trạm y tế, chợ) đồng bộ.
• Tính minh bạch: Toàn bộ quy trình từ khảo sát, lập phương án đến tổ chức thực hiện phải được công khai và có sự đồng thuận của người dân.
• Tính tài chính: Chi phí được tính vào tổng mức đầu tư dự án, là khoản chi hợp lý khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.

Phân loại tái định cư

Các khoản hỗ trợ cốt lõi

• Hỗ trợ chi phí di chuyển: Tiền vận chuyển đồ đạc, máy móc, gia súc từ nơi ở cũ sang nơi ở mới.
• Hỗ trợ đào tạo nghề và giải quyết việc làm: Áp dụng cho lao động trong độ tuổi lao động tại hộ bị thu hồi đất nông nghiệp.
• Hỗ trợ ổn định sản xuất: Cấp bù giống cây trồng, vật nuôi, hỗ trợ chuyển đổi cơ cấu cây trồng.
• Hỗ trợ ổn định đời sống: Tiền ổn định đời sống trong giai đoạn chuyển tiếp (thường từ 3 đến 6 tháng).
• Hỗ trợ thuê nhà tạm cư: Áp dụng khi khu tái định cư chưa hoàn thiện.

Phân biệt ba khái niệm thường gây nhầm lẫn

Ví dụ thực tế trong ngành ngân hàng

Ví dụ 1: Tái định cư phục vụ dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành

Dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành (giai đoạn 1) có tổng mức đầu tư khoảng 109.000 tỷ đồng (tương đương 4,6 tỷ USD), trong đó chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chiếm khoảng 22.800 tỷ đồng. Theo quyết định của UBND tỉnh Đồng Nai, hơn 4.700 hộ dân thuộc xã Bình Sơn, huyện Long Thành phải di dời, được bố trí vào Khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn với diện tích khoảng 282 ha. Mỗi hộ được giao một lô đất ở từ 250 - 500 m², kèm theo hỗ trợ tiền xây nhà khoảng 50 - 80 triệu đồng và hỗ trợ ổn định đời sống.

Về phía tài chính - ngân hàng: Ngân hàng A (một ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước) tham gia tư vấn giám sát giải ngân vốn đầu tư công cho dự án này thông qua các khoản vay ODA và vốn ngân sách. Ngân hàng B (một ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân) cung cấp gói tín dụng cho các hộ dân vay vốn xây nhà tại khu tái định cư với lãi suất ưu đãi khoảng 6,5 - 7,5%/năm trong 2 năm đầu, sau đó áp dụng lãi suất thả nổi. Riêng giai đoạn 2022 - 2024, Ngân hàng B đã giải ngân khoảng 850 tỷ đồng cho vay tái định cư tại Đồng Nai. Chi phí tái định cư được Tổng công ty Cảng hàng không Việt Nam (ACV) tính vào tổng mức đầu tư, là chi phí hợp lý được trừ khi quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp.

Ví dụ 2: Tái định cư phục vụ dự án đường cao tốc Bắc - Nam phía Đông

Dự án xây dựng đường cao tốc Bắc - Nam phía Đông giai đoạn 2 (2021 - 2025) đi qua 12 tỉnh thành với tổng chiều dài 729 km, tổng mức đầu tư khoảng 146.990 tỷ đồng. Theo báo cáo của Bộ Giao thông vận tải, có khoảng hơn 14.000 hộ dân bị ảnh hưởng, trong đó khoảng 5.200 hộ phải tái định cư. Tại tỉnh Nghệ An, hơn 1.100 hộ dân huyện Hưng Nguyên và Diễn Châu được bố trí vào 14 khu tái định cư với tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khoảng 3.850 tỷ đồng.

Ngân hàng C (một ngân hàng chính sách) đóng vai trò chủ lực trong việc cho vay hỗ trợ các hộ dân tái định cư thông qua chương trình cho vay nhà ở xã hội với lãi suất 4,8%/năm, thời hạn vay tối đa 25 năm. Ngân hàng D (một ngân hàng thương mại cổ phần lớn) đồng thời là đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu xây dựng dự án hạ tầng giao thông, huy động khoảng 15.000 tỷ đồng từ các nhà đầu tư tổ chức trong giai đoạn 2023 - 2024, trong đó nguồn vốn được phân bổ cho chi phí tái định cư chiếm khoảng 8 - 10%. Nhờ chính sách tái định cư kịp thời, tiến độ giải phóng mặt bằng đạt khoảng 92% tính đến cuối năm 2023, đảm bảo dự án về đích đúng hạn.

Ví dụ 3: Tái định cư phục vụ dự án khu đô thị mới tại Hà Nội

Dự án Khu đô thị mới Cổ Nhuế - Xuân Đỉnh (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) là một trong những dự án tái định cư quy mô lớn của Thủ đô. Theo Quyết định số 23/2006/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, dự án có diện tích khoảng 170 ha, trong đó khu tái định cư chiếm khoảng 25 ha. Hơn 3.500 hộ dân đã được bố trí vào các tòa chung cư tái định cư, mỗi căn hộ có diện tích từ 45 - 70 m², được Nhà nước hỗ trợ 40 - 60 triệu đồng tiền chênh lệch (nếu có).

Về phía ngân hàng, Ngân hàng E (một ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước) đã triển khai gói tín dụng cho vay mua căn hộ tái định cư với giá trị khoảng 2.200 tỷ đồng trong giai đoạn 2018 - 2023, áp dụng lãi suất ưu đãi 7%/năm. Khách hàng B - một hộ gia đình được tái định cư - có thể vay tối đa 80% giá trị căn hộ, thời hạn vay đến 20 năm. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng khu tái định cư do chủ đầu tư ứng trước được tính vào giá thành căn hộ, đồng thời là chi phí hợp lý khi quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp của chủ đầu tư. Trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao khu tái định cư, hộ dân có thể gửi đơn khiếu nại lên Sở Xây dựng hoặc khởi kiện hành chính theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.

Tái định cư trong các ngôn ngữ khác

Câu hỏi thường gặp

Tái định cư khác gì Bồi thường và Hỗ trợ?

Bồi thường là khoản chi trả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất bị Nhà nước thu hồi, tính theo giá thị trường hoặc khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Hỗ trợ là khoản chi phí Nhà nước chi trả để ổn định đời sống, sản xuất như hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi việc làm, hỗ trợ thuê nhà. Tái định cư là việc bố trí nơi ở mới (đất ở hoặc căn hộ) và ổn định sinh kế lâu dài cho hộ dân bị thu hồi đất ở. Cả ba khái niệm này tạo thành hệ thống chính sách đồng bộ khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng có đối tượng, mục đích và cách tính toán khác nhau.

Khi nào cần biết về Tái định cư?

Người làm việc trong lĩnh vực tín dụng đầu tư (tiếng Anh: Investment Lending) và tài chính dự án cần nắm rõ chính sách tái định cư khi thẩm định các dự án đầu tư công, dự án PPP, dự án BT/BOT. Cán bộ tín dụng cần đánh giá chi phí tái định cư trong tổng mức đầu tư để xác định nhu cầu vốn vay, lập phương án trả nợ và đánh giá rủi ro dự án. Ngoài ra, nhân viên ngân hàng còn cần biết để tư vấn cho khách hàng vay vốn mua nhà tại khu tái định cư, hoặc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại các khu vực có quy hoạch thu hồi đất.

Tái định cư ảnh hưởng thế nào đến khách hàng?

Đối với khách hàng cá nhân bị thu hồi đất, tái định cư giúp họ được bố trí nơi ở mới, thường có điều kiện hạ tầng tốt hơn, kèm theo các khoản hỗ trợ tài chính. Đối với khách hàng doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án, chi phí tái định cư được tính vào tổng mức đầu tư, là chi phí hợp lý được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp, đồng thời ảnh hưởng đến dòng tiền dự án và khả năng hoàn vốn. Đối với cộng đồng, tái định cư góp phần ổn định trật tự xã hội, giảm khiếu kiện và đảm bảo tiến độ các dự án trọng điểm quốc gia. Đáng chú ý, trong một số trường hợp, nếu phương án tái định cư không hợp lý, giá trị bất động sản của hộ dân tại nơi ở mới có thể thấp hơn nơi ở cũ, dẫn đến khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng ngân hàng.

Tổng kết

Tái định cư là chính sách có ý nghĩa chiến lược trong quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã hội tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh đẩy mạnh đầu tư công và xây dựng hạ tầng. Đối với người làm việc trong lĩnh vực tài chính - ngân hàng, nắm vững khái niệm này không chỉ giúp thẩm định chính xác các dự án đầu tư lớn mà còn tư vấn hiệu quả cho khách hàng về các khoản vay liên quan đến bất động sản tại khu tái định cư. Việc phân biệt rõ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là yêu cầu bắt buộc đối với cán bộ ngân hàng khi xử lý các hồ sơ tín dụng dự án và phục vụ công tác ôn thi tuyển dụng ngân hàng. Khi vận dụng đúng các quy định pháp luật hiện hành về đất đai, đầu tư công và thuế, chính sách tái định cư sẽ là công cụ hữu hiệu để cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, góp phần phát triển bền vững đất nước.