anh chấp hợp đồng thế chấp là xung đột về quyền lợi và nghĩa vụ phát sinh giữa các bên tham gia giao dịch thế chấp (bên thế chấp, bên nhận thế chấp) hoặc giữa các bên này với bên thứ ba liên quan đến hiệu lực pháp lý, nội dung, phạm vi tài sản thế chấp cũng như quyền xử lý tài sản bảo đảm trong quan hệ tín dụng ngân hàng. Đây là một dạng tranh chấp dân sự phổ biến trong hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản, thường được giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải hoặc tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Tranh chấp hợp đồng thế chấp có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau trong suốt quá trình giao kết, thực hiện và chấm dứt hợp đồng. Về hiệu lực, tranh chấp thường liên quan đến việc hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều kiện giao dịch (người thế chấp không phải chủ sở hữu tài sản, tài sản thế chấp hai lần, đồng sở hữu không đồng ý), do lừa dối, đe dọa hoặc do hình thức hợp đồng không đúng quy định pháp luật. Về nội dung, tranh chấp xảy ra khi các bên có cách hiểu khác nhau về giá trị tài sản thế chấp, phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm, lãi suất, thời hạn thế chấp hoặc các điều khoản phạt vi phạm. Về quyền xử lý tài sản, tranh chấp phát sinh khi bên nhận thế chấp tiến hành phát mại, bán đấu giá tài sản nhưng bên thế chấp cho rằng quy trình xử lý không đúng thỏa thuận hoặc vi phạm quy định pháp luật. Bên cạnh đó, tranh chấp còn xuất hiện giữa ngân hàng với bên thứ ba khi bên thứ ba khẳng định quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp hoặc khi có nhiều chủ nợ cùng yêu cầu xử lý một tài sản.
Tại Việt Nam, tranh chấp hợp đồng thế chấp xảy ra rất phổ biến trong hoạt động cho vay mua nhà, mua xe, vay tiêu dùng có bảo đảm bằng bất động sản. Ví dụ, khi khách hàng vay vốn mua căn hộ tại một dự án và thế chấp căn hộ đó cho ngân hàng, nhưng sau đó chủ đầu tư bị phá sản hoặc căn hộ bị tranh chấp với người mua trước đó, ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Một trường hợp khác là khi vợ chồng thế chấp tài sản chung nhưng chỉ có chồng ký hợp đồng, sau ly hôn người vợ từ chối thực hiện nghĩa vụ, dẫn đến tranh chấp về hiệu lực hợp đồng thế chấp. Hay trường hợp ngân hàng phát mại tài sản với giá thấp hơn giá thị trường, bên thế chấp có quyền yêu cầu Tòa án hủy kết quả bán đấu giá và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Thực tế cho thấy, theo thống kê của Tòa án nhân dân các cấp, tranh chấp liên quan đến hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số vụ án dân sự kinh doanh thương mại hằng năm.
Các quy định pháp luật liên quan chủ yếu tại Việt Nam bao gồm Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 317 đến Điều 339 quy định về hợp đồng thế chấp; Điều 320 về điều kiện thế chấp có hiệu lực; Điều 327 về xử lý tài sản thế chấp), Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp, Luật các tổ chức tín dụng 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) và các văn bản hướng dẫn thi hành. Ngoài ra, Nghị quyết 02/2019/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm cũng là cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền xử lý tài sản thế chấp. Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành nhiều thông tư hướng dẫn về hoạt động cho vay và bảo đảm tiền vay mà các ngân hàng thương mại phải tuân thủ.
Đối với người ôn thi ngân hàng, cần lưu ý rằng tranh chấp hợp đồng thế chấp là câu chuyện xuyên suốt nhiều môn thi như pháp luật ngân hàng, tín dụng ngân hàng và quản trị rủi ro. Khi gặp câu hỏi liên quan, thí sinh cần phân tích rõ loại tranh chấp (về hiệu lực, nội dung hay xử lý tài sản), xác định chủ thể tranh chấp, đồng thời vận dụng đúng các điều luật trong Bộ luật Dân sự 2015 và Luật các tổ chức tín dụng. Đặc biệt, cần chú ý nguyên tắc ưu tiên thanh toán khi có nhiều chủ nợ cùng yêu cầu xử lý một tài sản thế chấp và thứ tự thanh toán được xác định theo thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc theo thỏa thuận của các bên. Ngoài ra, thí sinh cần nhớ rằng hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực trong một số trường hợp theo quy định, và phải được đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.