Bảo đảm tiền vay trong hoạt động ngân hàng được chia thành hai hình thức chính: bảo đảm bằng động sản và bảo đảm bằng bất động sản. Bảo đảm bằng động sản là việc sử dụng các tài sản có thể di dời được (máy móc, phương tiện, hàng tồn kho, khoản phải thu…) làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ. Bảo đảm bằng bất động sản là việc sử dụng đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và các quyền tài sản phát sinh từ bất động sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Về cơ chế hoạt động, hai hình thức này có sự khác biệt rõ rệt về thủ tục pháp lý và thời gian xử lý tài sản. Bảo đảm bằng động sản có thể được thực hiện qua hợp đồng thế chấp, cầm cố mà không nhất thiết phải công chứng, chứng thực; việc đăng ký giao dịch bảo đảm thực hiện tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (trước đây là Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản tại các Sở Tư pháp). Ngược lại, bảo đảm bằng bất động sản bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; quy trình xử lý tài sản khi khách hàng không trả được nợ cũng phức tạp hơn do phải qua bước định giá, bán đấu giá tài sản theo quy định pháp luật về thi hành án dân sự hoặc theo thỏa thuận. Giá trị tài sản bảo đảm cũng là yếu tố phân biệt quan trọng: bất động sản thường có giá trị lớn, ổn định, ít bị mất giá theo thời gian nên phù hợp với các khoản vay trung và dài hạn; trong khi động sản có giá trị thấp hơn, dễ hao mòn, khó thanh khoản nên thường dùng cho các khoản vay ngắn hạn, tín chấp bổ sung.
Trong thực tiễn ngân hàng Việt Nam, hình thức bảo đảm bằng bất động sản được sử dụng phổ biến nhất đối với các khoản vay mua nhà, đất ở tại các ngân hàng thương mại cổ phần như Techcombank, Vietcombank, BIDV, Agribank. Ví dụ, khi khách hàng vay 2 tỷ đồng mua căn hộ tại Hà Nội, căn hộ đó sẽ được thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai và ngân hàng được đăng ký thế chấp để bảo vệ quyền lợi. Ngược lại, bảo đảm bằng động sản thường áp dụng cho doanh nghiệp vay vốn lưu động bằng cách thế chấp dây chuyền máy móc, hàng hóa trong kho, hoặc các khoản phải thu từ hợp đồng kinh tế. Một số ngân hàng như VPBank, MBBank cũng cho vay tiêu dùng thế chấp bằng ô tô – đây là hình thức bảo đảm động sản có giá trị tương đối lớn.
Về khung pháp lý, việc bảo đảm bằng động sản và bất động sản được điều chỉnh chủ yếu bởi Bộ luật Dân sự 2015 (Phần thứ ba, Chương XVII về Bảo đảm nghĩa vụ), Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm, và Thông tư 01/2021/TT-NHNN ngày 03/3/2021 quy định về việc tổ chức tín dụng cho vay. Đối với bất động sản, Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/8/2024) cùng các văn bản hướng dẫn cũng là căn cứ pháp lý quan trọng. Bên cạnh đó, Nghị quyết 42/2017/QH14 về xử lý nợ xấu cũng tạo hành lang pháp lý cho việc xử lý tài sản bảo đảm là cả động sản và bất động sản.
Đối với người ôn thi ngân hàng, cần ghi nhớ một số điểm quan trọng: thứ nhất, bảo đảm bằng bất động sản có giá trị pháp lý cao hơn và là biện pháp an toàn hàng đầu mà các ngân hàng thương mại ưu tiên áp dụng; thứ hai, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV) đối với bất động sản thường tối đa 70-85%, trong khi động sản chỉ khoảng 40-60% tùy loại; thứ ba, cần phân biệt rõ thế chấp và cầm cố – thế chấp không chuyển giao tài sản còn cầm cố phải chuyển giao tài sản; thứ tư, đối với bất động sản hình thành trong tương lai (căn hộ chung cư chưa bàn giao), vẫn có thể thế chấp theo quy định tại Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015.