Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó bên thế chấp sử dụng tài sản chưa tồn tại tại thời điểm giao kết hợp đồng nhưng sẽ được hình thành trong tương lai để bảo đảm cho khoản nghĩa vụ của mình. Trong lĩnh vực ngân hàng, đây là hình thức bảo đảm tiền vay rất phổ biến, đặc biệt đối với các khoản vay mua nhà ở, căn hộ thuộc dự án đầu tư xây dựng. Tài sản thế chấp có thể là bất động sản, động sản hoặc quyền tài sản phát sinh trong tương lai theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm hai trường hợp: tài sản chưa hình thành nhưng có thể được hình thành trong tương lai và tài sản đã hình thành nhưng bên thế chấp mới có quyền sở hữu trong tương lai. Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản và có thể được yêu cầu công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Trường hợp thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai thì phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, thời điểm phát sinh hiệu lực đăng ký được tính từ khi tài sản được hình thành và bên thế chấp có quyền sở hữu hợp pháp. Trong giai đoạn tài sản chưa hình thành, bên thế chấp có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản và không được chuyển nhượng, tặng cho nếu không được bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản.
Trong thực tiễn ngân hàng Việt Nam, hình thức thế chấp tài sản hình thành trong tương lai được áp dụng phổ biến nhất đối với sản phẩm cho vay mua căn hộ hình thành trong tương lai tại các dự án nhà ở. Ví dụ: khách hàng ký hợp đồng mua bán căn hộ thuộc dự án của chủ đầu tư, đồng thời ký hợp đồng thế chấp căn hộ đó với ngân hàng để vay vốn thanh toán tiền mua nhà theo tiến độ. Đến khi dự án hoàn thiện, khách hàng làm thủ tục nhận bàn giao nhà, đăng ký quyền sở hữu và đăng ký thế chấp tài sản tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh. Các ngân hàng thương mại lớn như Vietcombank, BIDV, Techcombank, MB hay ACB đều triển khai sản phẩm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai với tỷ lệ cho vay lên đến 70 đến 80 phần trăm giá trị căn nhà và thời hạn vay tối đa lên đến 25 năm.
Hành lang pháp lý điều chỉnh thế chấp tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: Điều 317, Điều 318 và Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức, hiệu lực của hợp đồng thế chấp và xử lý tài sản bảo đảm; Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm; Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Đối với căn hộ hình thành trong tương lai, còn có quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành về bảo đảm nghĩa vụ tài chính trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Người học ôn thi ngân hàng cần lưu ý phân biệt rõ giữa thế chấp tài sản hiện có và thế chấp tài sản hình thành trong tương lai về thời điểm phát sinh hiệu lực, đối tượng thế chấp cũng như thủ tục đăng ký. Đặc biệt, cần nắm vững nguyên tắc quan trọng: hợp đồng thế chấp có thể được ký kết từ thời điểm hiện tại nhưng hiệu lực đối với bên thứ ba chỉ phát sinh khi tài sản được hình thành và đăng ký theo quy định pháp luật. Ngoài ra, cần hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong giai đoạn tài sản chưa hình thành, cũng như quy trình xử lý tài sản thế chấp khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ để vận dụng linh hoạt trong các tình huống nghiệp vụ và bài thi.