Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Thế chấp quyền sử dụng đất (tiếng Anh: Mortgage of Land Use Right) là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được sử dụng phổ biến nhất trong hoạt động tín dụng ngân hàng tại Việt Nam. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, đây là phương thức mà bên thế chấp dùng chính quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. Khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật để thu hồi khoản nợ.

Về bản chất pháp lý, quyền sử dụng đất ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý, tuy nhiên người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền khai thác, sử dụng và có thể dùng làm tài sản thế chấp theo quy định. Đây là điểm đặc thù so với nhiều quốc gia khác, nơi quyền sở hữu đất đai hoàn toàn thuộc về cá nhân, tổ chức. Chính vì vậy, "thế chấp quyền sử dụng đất" thực chất là thế chấp quyền tài sản phát sinh từ quan hệ pháp lý với Nhà nước, chứ không phải thế chấp chính đất đai.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015. Bên cạnh đó, hợp đồng phải được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất - đây là điều kiện bắt buộc để phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 102/2017/NĐ-CP. Một đặc điểm quan trọng là trong suốt thời gian thế chấp, bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh hoặc sinh sống, nhưng không được chuyển nhượng, tặng cho hay thế chấp tiếp cho bên thứ ba nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp.

Thuật ngữ tiếng Anh: Mortgage of Land Use Right
Lĩnh vực: Pháp lý

Đặc điểm và phân loại

Đặc điểm cơ bản của thế chấp quyền sử dụng đất

Phân loại thế chấp quyền sử dụng đất

1. Theo mục đích sử dụng đất:

• Thế chấp đất ở (đất phi nông nghiệp): Phổ biến nhất trong cho vay mua nhà, xây dựng nhà ở, đây là loại hình thế chấp chiếm trên 60% giá trị bảo đảm trong các ngân hàng thương mại.
• Thế chấp đất nông nghiệp: Thường áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân vay vốn sản xuất nông nghiệp, ngân hàng thường định giá theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
• Thế chấp đất thương mại, dịch vụ: Áp dụng cho doanh nghiệp vay vốn kinh doanh, giá trị được định theo giá thị trường và tiềm năng sinh lời.

2. Theo đối tượng thế chấp:

• Thế chấp riêng quyền sử dụng đất: Trường hợp đất chưa có tài sản gắn liền hoặc tài sản gắn liền chưa đủ điều kiện thế chấp.
• Thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất: Phổ biến nhất, bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm - đây là hình thức mà Ngân hàng A và Ngân hàng B thường ưu tiên nhận bảo đảm.
• Thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai: Áp dụng cho các dự án bất động sản, căn hộ hình thành trong tương lai - được quy định cụ thể tại Điều 147 Luật Nhà ở 2014.

3. Theo trạng pháp lý của đất:

• Đất có sổ đỏ, sổ hồng hợp lệ: Được thế chấp bình thường.
• Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên: Cần xem xét tính hợp pháp của việc nhận chuyển nhượng.
• Đất chưa có giấy chứng nhận: Một số trường hợp đặc biệt tại Điều 11 Nghị định 102/2017/NĐ-CP vẫn được nhận thế chấp nếu đủ điều kiện theo quy định.

Ví dụ thực tế trong ngành ngân hàng

Ví dụ 1: Thế chấp khi vay mua căn hộ hình thành trong tương lai

Khách hàng B là nhân viên văn phòng tại Hà Nội, có nhu cầu mua căn hộ trị giá 3 tỷ đồng tại một dự án ở quận Long Biên. Để được vay vốn tại Ngân hàng A, khách hàng B phải ký hợp đồng thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai kèm quyền sử dụng đất gắn liền với căn hộ đó. Sau khi Ngân hàng A thẩm định và định giá tài sản thế chấp ở mức 2,8 tỷ đồng (tương ứng tỷ lệ 93% giá trị hợp đồng mua bán), khách hàng B được giải ngân 2,1 tỷ đồng - tương đương 75% giá trị tài sản thế chấp theo quy định tại Thông tư 39/2016/TT-NHNN. Trong suốt thời gian xây dựng, khách hàng B vẫn được theo dõi tiến độ dự án thông qua các đợt giải ngân giám sát của Ngân hàng A, đảm bảo chủ đầu tư sử dụng vốn vay đúng mục đích.

Ví dụ 2: Thế chấp cho doanh nghiệp bất động sản

Công ty C là chủ đầu tư dự án khu đô thị tại Bình Dương, cần vay 500 tỷ đồng để triển khai dự án. Công ty C đã hoàn thiện phần hạ tầng kỹ thuật và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích 15 ha đất thương mại. Ngân hàng B tiến hành định giá tài sản thế chấp theo phương pháp so sánh với giá thị trường, xác định giá trị ở mức 720 tỷ đồng. Với tỷ lệ cho vay tối đa 70% theo quy định nội bộ đối với doanh nghiệp bất động sản, Ngân hàng B đồng ý giải ngân 500 tỷ đồng, đồng thời yêu cầu Công ty C cung cấp báo cáo tiến độ dự án định kỳ hàng quý và bảo hiểm tài sản thế chấp trong suốt thời hạn vay.

Ví dụ 3: Thế chấp đất nông nghiệp cho hộ sản xuất

Ông D tại Đồng bằng sông Cửu Long có 2 ha đất trồng lúa, đã được cấp sổ đỏ hợp lệ, cần vay 500 triệu đồng để mua máy móc nông nghiệp. Ngân hàng A (một ngân hàng thương mại nhà nước có mạng lưới rộng tại vùng nông thôn) nhận thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp của ông D với giá trị định giá 800 triệu đồng theo khung giá đất do UBND tỉnh quy định. Tỷ lệ cho vay được áp dụng ở mức 62,5% giá trị tài sản, hoàn toàn phù hợp với quy định về tỷ lệ cho vay tối đa đối với lĩnh vực nông nghiệp. Hợp đồng thế chấp được công chứng tại phòng công chứng nhà nước và đăng ký biện pháp bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, phí đăng ký là 80.000 đồng theo quy định tại Nghị định 102/2017/NĐ-CP.

Thế chấp quyền sử dụng đất trong các ngôn ngữ khác

Câu hỏi thường gặp

Thế chấp quyền sử dụng đất khác gì cầm cố tài sản?

Thế chấp và cầm cố đều là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự theo Bộ luật Dân sự 2015, nhưng có sự khác biệt cơ bản. Thế chấp không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp, bên thế chấp vẫn tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất trong suốt thời hạn thế chấp - đây là đặc điểm nổi bật của thế chấp quyền sử dụng đất. Ngược lại, cầm cố bắt buộc phải chuyển giao tài sản gốc cho bên nhận cầm cố quản lý, ví dụ như cầm cố sổ đỏ thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tại ngân hàng. Chính vì vậy, thế chấp thường được ưu tiên sử dụng cho các tài sản giá trị lớn như bất động sản, trong khi cầm cố phù hợp với tài sản có giá trị nhỏ hơn như vàng, xe máy.

Khi nào cần biết về thế chấp quyền sử dụng đất?

Kiến thức về thế chấp quyền sử dụng đất là bắt buộc đối với cán bộ tín dụng ngân hàng khi thẩm định hồ sơ vay vốn, chuyên viên pháp lý khi soạn thảo và rà soát hợp đồng thế chấp, nhân viên môi giới bất động sản khi tư vấn cho khách hàng về các khoản vay mua nhà, và người đi vay khi muốn hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình trong quan hệ thế chấp. Đặc biệt đối với thí sinh ôn thi tuyển dụng ngân hàng, đây là chủ đề thường xuất hiện trong phần thi pháp lý ngân hàng và nghiệp vụ tín dụng. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, thế chấp quyền sử dụng đất chiếm khoảng 65-70% tổng giá trị tài sản bảo đảm trong hệ thống ngân hàng Việt Nam, do đó hiểu biết về lĩnh vực này là yếu tố quyết định trong nghề ngân hàng.

Thế chấp quyền sử dụng đất ảnh hưởng thế nào đến khách hàng?

Khi thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vẫn có quyền sử dụng đất bình thường để ở, sản xuất, kinh doanh, nhưng bị hạn chế một số quyền như chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đang thế chấp khi chưa có sự đồng ý của ngân hàng. Khách hàng có nghĩa vụ thanh toán nợ đúng hạn theo hợp đồng tín dụng và bảo quản tài sản thế chấp; nếu vi phạm, ngân hàng có quyền thu giữ và bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ theo quy trình tại Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015. Điểm tích cực là khách hàng được hưởng lợi ích từ khoản vay với mức lãi suất ưu đãi hơn so với vay tín chấp (thường thấp hơn 2-3%/năm), và được bảo vệ quyền lợi hợp pháp thông qua các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp, đảm bảo tính minh bạch trong quan hệ tín dụng.

Tổng kết

Thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm tín dụng quan trọng bậc nhất trong hệ thống ngân hàng Việt Nam hiện nay, đóng vai trò trụ cột trong việc thúc đẩy hoạt động cho vay và quản trị rủi ro tín dụng. Với khung pháp lý hoàn thiện từ Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Nghị định 102/2017/NĐ-CP cùng các thông tư hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước, biện pháp này tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho cả ngân hàng lẫn khách hàng. Đối với người học và làm việc trong lĩnh vực ngân hàng, việc nắm vững quy trình thế chấp, phân biệt rõ với cầm cố và các hình thức bảo đảm khác, cũng như cập nhật các quy định mới là yêu cầu tất yếu để thành công trong nghề nghiệp. Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển với tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng (theo số liệu cập nhật), thế chấp quyền sử dụng đất sẽ tiếp tục là công cụ không thể thiếu để cân bằng giữa quyền tiếp cận tín dụng của người dân và an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng.