ợp đồng thế chấp vô hiệu do ngụy trang là hợp đồng thế chấp tài sản mà các bên cố ý giao kết với nội dung, hình thức thể hiện bên ngoài nhằm che đậy một giao dịch dân sự khác có bản chất pháp lý hoàn toàn khác biệt. Khi tòa án xác định giao dịch thế chấp có tính chất ngụy trang, hợp đồng đó sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự và các hậu quả pháp lý phát sinh sẽ được giải quyết trên cơ sở bản chất giao dịch thực sự giữa các bên.
Theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự ngụy trang là trường hợp các bên thỏa thuận một giao dịch bề ngoài nhưng thực chất nhằm thực hiện một giao dịch khác. Đối với hợp đồng thế chấp, dấu hiệu nhận biết giao dịch ngụy trang bao gồm: giá trị thế chấp được định giá bất hợp lý so với giá trị thị trường của tài sản, hợp đồng được lập trong thời điểm bên thế chấp đang có dấu hiệu khó khăn tài chính hoặc đang bị đòi nợ từ các chủ nợ khác, mối quan hệ giữa các bên là người thân quen, và việc tài sản không thực sự được sử dụng cho mục đích bảo đảm khoản vay. Tòa án sẽ căn cứ vào ý chí thực sự của các bên thông qua các tài liệu, chứng cứ như: thỏa thuận miệng, giao dịch chuyển tiền thực tế, mục đích sử dụng tài sản sau khi thế chấp, hành vi ứng xử của các bên trước và sau khi giao kết hợp đồng. Khi hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu do ngụy trang, các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, đồng thời áp dụng quy định pháp luật đối với giao dịch dân sự bị che đậy nếu giao dịch đó đủ điều kiện có hiệu lực.
Trong thực tiễn ngân hàng Việt Nam, trường hợp phổ biến là khách hàng đang có khoản vay tại ngân hàng A nhưng lại lập hợp đồng thế chấp tài sản đó với người thân hoặc cá nhân khác để tẩu tán tài sản, tránh bị ngân hàng A xử lý khi nợ xấu. Một ví dụ khác là doanh nghiệp đang bị truy thu thuế, có nghĩa vụ thanh toán với đối tác nhưng vẫn lập hợp đồng thế chấp với giá trị rất nhỏ so với giá trị tài sản thực tế nhằm che giấu việc chuyển nhượng tài sản. Thời gian gần đây, nhiều vụ án tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp ngụy trang đã được các Tòa án nhân dân cấp tỉnh, thành phố thụ lý giải quyết, trong đó phổ biến nhất là các vụ án liên quan đến bất động sản và quyền sử dụng đất với giá trị tranh chấp lên đến hàng chục, hàng trăm tỷ đồng.
Về cơ sở pháp lý, Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 là quy định cốt lõi điều chỉnh giao dịch dân sự ngụy trang, theo đó giao dịch ngụy trang vô hiệu còn giao dịch được che đậy vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực. Các quy định về thế chấp tài sản tại Điều 317 đến Điều 335 Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cũng là căn cứ pháp lý quan trọng. Đối với hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, các quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) và các thông tư hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước về cấp tín dụng cũng liên quan trực tiếp đến việc thẩm định tính hợp pháp của tài sản bảo đảm.
Đối với người ôn thi ngân hàng, cần phân biệt rõ giữa giao dịch ngụy trang và giao dịch giả tạo vì đây là hai khái niệm dễ gây nhầm lẫn. Giao dịch ngụy trang gồm hai giao dịch: giao dịch bên ngoài (vô hiệu) và giao dịch bên trong được che đậy (có thể có hiệu lực), trong khi giao dịch giả tạo chỉ có một giao dịch duy nhất và toàn bộ đều vô hiệu. Cần nắm vững nguyên tắc "trọng ý chí thực sự của các bên" và nhớ rõ Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 để áp dụng khi làm bài thi. Khi phân tích tình huống, cần tập trung vào các dấu hiệu bất thường như giá trị giao dịch không phù hợp, mối quan hệ giữa các bên, thời điểm giao kết, và cách thức sử dụng tài sản sau giao dịch để xác định tính chất ngụy trang của hợp đồng thế chấp.